【大河财立方 记者 秦龙】长期受困于烂尾楼的购房者有了新的法律保障。
7月24日起，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）正式施行。
回应社会关切
烂尾楼业主“退房、退款”有新法律保障
大河财立方记者从最高人民法院官网获悉，最高人民法院于7月23日对外发布的《解释》中明确表示，当商品房消费者因房屋无法交付且无实际交付可能，导致购房合同解除时，其请求在房产变价款中支持价款返还的，人民法院应予支持。
受访法律人士认为，在执行异议之诉这一背景之下，最高人民法院通过《解释》对于商品房消费者价款返还权益再次重申，这意味着把购房者的权益摆在了相对优先的位置。这一条款也进一步明确回应了社会普遍关注的购房者“退房难、退款更难”问题。
何为执行异议之诉？此次《解释》中所提到的执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。
“以银行、开发商、购房者三个主体为例，银行起诉烂尾楼开发商胜诉后，向法院主张执行相关资产标的。这个时候购房者作为烂尾房屋的拥有者或权益人，就是该执行案件的案外人。当事人就是银行和开发商。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向大河财立方记者解释。
近年来，执行异议之诉案件呈逐年上升态势。长期以来，执行异议之诉缺乏统一裁判规则，导致实践中救济渠道不畅、法律适用尺度不一，甚至出现虚假诉讼等问题。
执行异议之诉需要从实体上判断案外人权益能否排除强制执行，亟待通过专门规范进行指引。
此次发布的《解释》共二十三条，保持与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等司法解释确立裁判规则的一致性和连续性，又助力解决“执行难”。受访人士认为，具体到商品房消费者领域，这让受困于烂尾楼的购房者，在“退房退款”过程中有个新的法律保障。
保护商品房消费者权益
可动用预售资金监管账户内资金
大河财立方记者注意到，对于商品房消费者权益保护，《解释》进行了细化、具体的规定，明确请求办理所有权转移登记手续、合同解除后已付购房款处理等的条件，使商品房消费者权益保护在实践中更具可操作性。
举例而言，关于合同解除后已付购房款处理问题。《解释》第十二条明确，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。
长期以来，商品房预售资金监管账户的资金，作为房地产开发项目的重要资金来源，其使用受到严格监管。此前规定，房屋首次登记前，商品房预售资金监管账户内资金不得任意划扣。而此次则是适度放松了之前的限制，一定条件下可以排除执行，发放监管账户的款项。
对此，王玉臣在接受大河财立方记者采访时表示，这意味着烂尾楼业主“拿回”购房款有了新的渠道与方向。原本只能冻结不能动用的预售资金，在一定条件下可以被用于退还给购房者。但条件相对严格，必须同时满足两个前提条件：第一，案外人已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除。第二，预售资金监管账户有可供执行的钱款。
“过去房地产市场领域有一个非常模糊的概念，即‘烂尾楼是归属于谁的’。从此次《解释》可以看出，实际上出现了四个权益人，即购房者、银行、房企、债权人。而此次《解释》把此类权益人的关系理顺了，也就是购房者为实际权益人，包括银行等属于名义权益人。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对大河财立方记者表示，关系理顺了，关于烂尾楼有关的资产处置或拍卖等工作，就具有非常清晰的逻辑和关系了。
严跃进表示，“房子是属于购房者。”这是一个朴素的道理。购房者解除了购房合同，自然就理所当然可以退款。那么，退款款项就包括此前已经进入预售资金监管账户的资金，此时可以提取出来退给购房者。而过去很多房子由于被房企做了抵押，从原先法律的角度会被认为是属于银行或其他金融投资者的，导致一些房产被变现拍卖或相关资金流入其他机构，最终导致购房者钱房两空的问题出现。所以此次最高法的解释非常及时，也具有非常好的引导性。
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